Le problème du gonflement de la pyrite ( tirer du ACQC )

Découvert au milieu des années 1930 par les scientifiques, le problème de la pyrite suscite encore aujourd’hui beaucoup de questions de la part des consommateurs. Depuis l’automne 1998, moment où les médias ont fait état de l’ampleur du problème, l’ACQC a reçu quelques milliers d’appels de citoyens concernés.

On parle du «problème de la pyrite» pour désigner un phénomène de gonflement de certains remblais utilisés en construction résidentielle. La pyrite, un minéral de sulfure de fer, se retrouve dans plusieurs formations rocheuses, dont des schistes argileux (shale), une roche sédimentaire tendre ressemblant à l'argile, qui ont pu être utilisés comme remblais sous les dalles de fondation des sous-sols et des garages.

Sous certaines conditions spécifiques, l'humidité et l'oxygène provoquent l'oxydation de la pyrite. La réaction chimique qui s’en suit provoque le gonflement du remblai susceptible de faire lever la dalle de béton. Dans certains cas, la sulfatation peut aussi attaquer le béton lui-même. À ce sujet, lire un article publié dès 1975 dans le Digeste de la construction du Conseil national de recherches du Canada. Les dommages peuvent aussi atteindre les murs de fondation du garage, mais rarement ceux du sous-sol.

Les problèmes liés à la pyrite peuvent apparaître une dizaine d’années après la construction de la maison, car, généralement, le phénomène évolue lentement, mais il peut aussi être très rapide ou très lent, ne se manifestant qu’après 15, 20 ou même plus de 25 ans. Comme les réactions chimiques de la pyrite sont difficilement prévisibles, le propriétaire concerné sait rarement ce qui l'attend.

Au Québec, le phénomène est répandu en Montérégie, notamment, mais il est possible de le retrouver dans plusieurs autres régions autour de la Vallée du Saint-Laurent. Il touche majoritairement des bâtiments construits durant les années 1980 mais se retrouve aussi dans des maisons construites avant 1970 ou après 1998.

Résumé du dossier

Dans les milieux scientifiques, on connaît depuis longtemps le problème du gonflement des roches contenant de la pyrite. Dans la région de Montréal, le phénomène a été identifié dès 1985, mais, à ce moment, les autorités croyaient plutôt à des cas isolés.

Lorsque les médias se sont emparés de l’affaire, en 1998, l’ampleur du problème a été découverte. Dès ce moment, l’ACQC a mis tout enœuvre pour aider les propriétaires de maisons endommagées par la pyrite, notamment en collaborant étroitement avec la Société d’habitation du Québec (SHQ), en participant à titre d’intervenant à un colloque organisé par l’Association of Engineering Geologists – Section de Montréalet en se joignant au Comité technique québécois d’étude des problèmes associés à la pyrite.

Dès la création du Regroupement des comités de victimes de la pyrite (RCVP), en juin 1999, l’ACQC a travaillé avec les citoyens victimes de pyrite à travers le Québec. L’ACQC a également collaboré avec le Comité des victimes judiciaires de la pyrite (CVJP), un regroupement d’anciens propriétaires alors poursuivis ou menacés de poursuites en vice caché. Pour plus de renseignements sur le CVJP, consultez le communiquépublié au moment de sa fondation.

Les deux organismes, qui sont maintenant inactifs, poursuivaient essentiellement le même but: convaincre les autorités politiques de mettre en place un programme d’assistance financière pour la réparation des propriétés endommagées par la pyrite.

Depuis avril 1999, l’industrie de la construction applique volontairement la norme CTQ-M100, établie par le Comité technique, qui vise à certifier la qualité non-gonflante des remblais utilisés en construction. Comme il ne s’agit pas d’une norme obligatoire, les propriétaires devraient exiger que l’entrepreneur qui effectue des travaux de construction ou de rénovation sous la dalle de béton leur fournisse l’original du bon de livraison qui confirme que le concassé utilisé est certifié«DB».

Pour aider les propriétaires qui désirent savoir si leur propriété est ou risque d’être affectée par des problèmes reliés à la pyrite, le Comité technique a aussi mis au point la norme CTQ-M200 pour encadrer le travail des professionnels spécialisés dans ce type d’expertise sur les bâtiments existants. L'ACQC recommande aux propriétaires qui doivent faire effectuer un «test de pyrite» de choisir un laboratoire reconnu par l'ACLE et d'exiger l'application de la norme CTQ-M200.

Pour en savoir davantage sur les normes CTQ-M100 et CTQ-M200, consultez la page du Comité technique québécois d’étude des problèmes associés à la pyrite.

Comment identifier un problème de pyrite?

Les problèmes de gonflement des remblais pyriteux peuvent être confondus avec d’autres. Si vous pensez être victime de problème relié à la pyrite, consultez notre page Avez-vous un problème de pyrite?, qui explique les différents signes révélateurs et qui vous renseigne également sur les mesures à prendre pour suivre l'évolution du phénomène.

Si les dommages sont sévères ou s'ils évoluent rapidement, si une transaction immobilière est en jeu ou s'il est question d'un recours devant le tribunal, vous auriez intérêt à retenir les services d'un professionnel du bâtiment et au besoin, à faire faire une analyse du remblai par un laboratoire spécialisé. À ce sujet, le Comité technique québécois d'étude des problèmes de gonflement associés à la pyrite a élaboré un protocole (CTQ-M200) qui définit dans le détail le cadre d'une bonne expertise sur les bâtiments existants.

Les vendeurs de maisons qui font faire une expertise pour déterminer le potentiel de gonflement du remblai risquent de devoir faire face à la présence de pyrite. Du coût, si le résultat est positif, leur maison vient d'en prendre pour son rhume sur le marché. Et pourtant, la dalle de cette maison ne se soulèvera peut-être jamais! Par contre, si vous vendez une maison, sachez que dans trois, cinq, dix ou trente ans, vous pourriez recevoir une mise en demeure. À moins de vendre sans garantie légale. Si vous vendez ou achetez une maison potentiellement affectée d'un problème lié à la pyrite, nous vous invitons à bien prendre le temps de vous informer en consultant notre guide La pyrite et votre maison (voir plus bas).

Comment s’en débarrasser?

Comme aucun procédé permettant de neutraliser le phénomène d’oxydation n’a été trouvé à ce jour, la meilleure façon de se débarrasser des problèmes reliés à la pyrite consiste principalement à briser la dalle, retirer tout le remblai et les débris de béton et à refaire une nouvelle dalle sur du remblai non gonflant (certifié«DB»). Notre page «On arrache tout et on recommence!» vous explique en détails les travaux à effectuer. Vous pouvez également consulter notre devis-type de réparation des maisons affectées par la pyrite.

Mais avant de songer à ces travaux coûteux, évaluez bien l’ampleur des dommages, car il n’est pas toujours nécessaire d’effectuer les réparations.

Quels sont les recours légaux possibles?

Le gonflement des remblais de fondation entraîne souvent une cascade de poursuites judiciaires entre citoyens vendeurs et acheteurs de maisons. Ces chaînes, où ceux qui s'enrichissent le plus sont probablement les avocats, peuvent remonter jusqu'aux années 1960 et impliquer trois ou quatre vendeurs et acheteurs, parfois un constructeur. Des gens qui, pour la plupart, n'avaient jamais entendu le mot «pyrite».

Vos principaux recours sont le recours en vice caché contre le propriétaires précédant ou, si le bâtiment a été acheté neuf, en vice de construction contre le constructeur, s’il est toujours en affaires et toujours solvable. Si vous envisagez une poursuite ou si vous-même êtes menacé d'une poursuite, l’ACQC vous recommande de consultez un avocat spécialisé dans le domaine immobilier. Pour réduire les frais, vous pourriez avoir avantage à porter votre cause devant la Division des petites créances, qui peut accueillir des poursuites en vice caché où la valeur des dommages réclamés n'excède pas 7000$.

Pour intenter un recours en vice caché, vous devez, aussitôt que vous avez connaissance du problème, envoyer au vendeur une lettre de dénonciation ou une mise en demeure. Vous aurez par la suite trois ans pour porter votre cause devant les tribunaux.

Lisez à ce sujet la chronique Problème de pyrite? Moins de six mois pour réagiret consultez nos exemples de lettre de dénonciation.

Consultez la page des références de jurisprudenceque nous avons recensées à ce jour. Si vous connaissez vous-même d'autres jugements sur la question ou d'autres articles utiles, nous apprécierions, au bénéfice de tous les consommateurs, que vous nous en fassiez part.

Programme d’aide financière pour les propriétaires

En 2000, après des mois d'efforts des citoyens concernés et de l'ACQC, le gouvernement du Québec, en collaboration avec le gouvernement du Canada, a mis en place un programme de subvention pour les propriétaires victimes de la pyrite, dont l’application est confiée aux municipalités participantes. Pour être admissible, le permis de construction de votre résidence doit avoir été émis avant le 15 avril 1999.

Le Programme d’aide aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par la pyrite a été créé pour aider les propriétaires à apporter les correctifs nécessaires pour éliminer la pyrite. L’aide financière varie, entre autres, selon le type et la valeur de résidence, et le niveau de contribution de la municipalité. Il s’applique aussi rétroactivement pour les travaux effectués entre le 1er janvier 1997 et le 19 juillet 2000.

Vous trouverez sur le site de la SHQ la liste des municipalités qui participent au programme. Si votre municipalité n’en fait pas partie, vous pouvez tout de même avoir droit à une subvention, qui correspondra aux montants fournis par les gouvernements provincial et fédéral.

Le programme s’appliquant uniquement à la partie résidentielle du bâtiment et le garage n’étant pas considérée comme un espace résidentiel, notez que la réparation des dommages dans cette section de la maison n’est admissible que dans la mesure où les dommages affectent la partie résidentielle.

Pour plus d’information sur le programme et pour connaître les différentes conditions d’admissibilité, consultez les pages Aide aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par la pyrite et Vous êtes propriétaire d’une maison endommagée par l’oxydation de la pyrite de la Société d’habitation du Québec (SHQ), et la page Programme d’aide aux propriétaires de bâtiments résidentiels endommagés par l’oxydation de la pyritede Services Québec.

Pour les citoyens de Montréal, vous pouvez consulter la page Programme d’aide financière pour les bâtiments endommagés par la pyrite sur le site de la Ville.

L’ACQC vous invite également à communiquer avec votre municipalité pour qu’elle vous renseigne sur les modalités du programme.

Publications

En 2003, l'ACQC publiait la deuxième édition du guide La pyrite et votre maison: mieux comprendre le phénomène du gonflement des remblais sous dalle. Ce document vous aide en répondant aux questions courantes au sujet de la pyrite, qu’elles soient d’ordre scientifique, technique ou légal. La brochure propose, entre autres, des conseils concrets pour évaluer l’ampleur du problème, suivre l’évolution du gonflement des remblais et le ralentir, et pour savoir quoi faire au moment de transactions immobilières.

Pour plus de détails, vous pouvez consulter la table des matières du guide et le communiqué de presseparu lors de la publication de la première édition.

Disponible gratuitement en français et en anglais, vous pouvez également télécharger cette brochure par Internet (version anglaise : Pyrite And Your House). Notez que pour lire ce document, vous devez disposer du gratuiciel Acrobat Reader.

Par ailleurs, l'ACQC a produit un devis-type de réparation des maisons affectées par la pyrite ainsi qu'une fiche d'information sur les clauses à insérer dans un contrat de rénovation. Pour plus d’informations, consultez la page de nos publications.

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